Come acquistare un immobile all’asta – Breve guida

Come partecipare

Le seguenti indicazioni hanno carattere generale e variano secondo le prassi e la normativa adottate dal Tribunale di competenza.
E’ NECESSARIO, QUINDI, FAR SEMPRE RIFERIMENTO ALLE INDICAZIONI CONTENUTE NELL’ORDINANZA E/O NELL’AVVISO DI VENDITA DELLA PROCEDURA.

La vendita di beni immobili

Può essere effettuata personalmente dal Giudice dell’Esecuzione nei locali del Tribunale, oppure da un professionista (Notaio, Avvocato, Dottore Commercialista) delegato dal Giudice che indica un luogo dove effettuare la vendita (in genere lo Studio del Professionista).

In caso di delega, comunque, la vendita si svolge sempre secondo le indicazioni e sotto la vigilanza del Giudice dell’Esecuzione.
Al Giudice le parti del processo esecutivo (e qualunque interessato) possono proporre reclami contro gli atti del Professionista e, in caso di problematiche insorte nel corso delle operazioni di vendita, al Giudice dell’Esecuzione può rivolgersi lo stesso Professionista delegato alla vendita. Al Giudice dell’Esecuzione, inoltre, sono riservati i provvedimenti connessi al trasferimento del bene venduto.

Modalità  di presentazione delle offerte nella vendita senza incanto

• Le offerte di acquisto dovranno essere presentate in busta chiusa indirizzata, nelle vendite effettuate personalmente dal Giudice dell’Esecuzione, alla Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale competente e, nelle vendite delegate a un Professionista, al Professionista delegato, secondo i tempi e i modi contenuti nell’ordinanza e/o nell’avviso di vendita e stabiliti dalla legge e dal Tribunale competente
• L’offerta in carta legale (con marca da bollo apposta) dovrà contenere:

• il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà  intestato l’immobile (non sarà possibile intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l’offerta), il quale dovrà anche presentarsi alla udienza fissata per la vendita. Se l’offerente è coniugato e in regime di comunione legale dei beni, dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Se l’offerente é minorenne, l’offerta dovrà  essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare. In caso di società  occorre indicare la denominazione o ragione sociale, il numero di iscrizione nel Registro delle Imprese, la sede e il nome del legale rappresentante;
• i dati identificativi del bene per il quale l’offerta é proposta;
• l’indicazione del prezzo offerto, che non potrà  essere inferiore al 25% del prezzo base indicato, a pena di esclusione;
• il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, non superiore a quello previsto nel bando di vendita (in genere 120 giorni) nonché le modalità  di pagamento del prezzo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta;
• L’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.
• Nella busta deve essere inserita tutta la documentazione e la cauzione stabilita secondo i tempi e le modalità  stabilite nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. La cauzione sarà  trattenuta in caso di rifiuto dell’acquisto.
• L’offerta presentata nella vendita senza incanto é irrevocabile.
• L’offerta non dà  diritto all’acquisto del bene, restando piena facoltà  del giudice di valutare se dar luogo o meno alla vendita, e ciò anche in caso di unico offerente.
• L’importo degli oneri tributari sarà  indicato all’aggiudicatario dopo ‘aggiudicazione e dovrà  essere versato nello stesso termine del saldo prezzo.
  In caso di inadempimento, l’aggiudicazione sarà  revocata e l’aggiudicatario perderà  quanto versato.
• In caso di più offerte valide, si procederà  a gara sulla base della offerta più alta.
  Il bene sarà  definitivamente aggiudicato a chi avrà  effettuato il rilancio più alto.
• La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; la vendita é effettuata a corpo e non a misura ed eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità  o riduzione del prezzo; la vendita forzata non é soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità  né potrà  essere revocata per alcun motivo. L’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità  o difformità  della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità  di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potrà dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

Spese ed oneri dell’aggiudicatario

• Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.).
• La vendita non é gravata da oneri di rogito notarili o di mediazione salvo i compensi a favore del Delegato.
• Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, é ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale.
• Le tasse per la cancellazione sono A CARICO DEL RICAVO D’ASTA, QUELLE DI VOLTURA E TRASCRIZIONE A CARICO DELL’AGGIUDICATARIO, salvo diversa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita.
• In caso di vendita davanti al Professionista delegato, lo stesso provvederà  direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva.
• L’aggiudicatario, entro 120 giorni dall’aggiudicazione (salvo diversa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita), dovrà  versare il prezzo d’acquisto, dedotta la cauzione, con le forme previste nel bando ( assegno circolare intestato alla procedura) da depositare nello studio del professionista (salvo diversa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita).

In caso di mancato pagamento del prezzo nel termine fissato, l’aggiudicatario verrà  dichiarato decaduto dal diritto di ottenere il trasferimento dell’immobile, perderà la cauzione versata e sarà  tenuto a pagare la differenza tra il prezzo di aggiudicazione dell’incanto cui ha partecipato e quello di vendita del successivo incanto.

Decreto di trasferimento e liberazione dell’immobile

Il decreto di trasferimento, se l’immobile é occupato dal debitore o da terzo senza titolo opponibile (il titolo opponibile é di norma rappresentato dal contratto di locazione registrato prima della trascrizione del pignoramento ma é opponibile, nel limite massimo dei nove anni quando non risulta trascritto nei registri immobiliari, anche il provvedimento di assegnazione della casa al coniuge in sede di separazione o di divorzio), contiene l’ingiunzione di rilascio a favore dell’acquirente. Esso costituisce ordine di liberazione immediatamente esecutivo e titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.